ANALISA PENGARUH SUBPRIME MORTGAGE TERHADAP INDUSTRI PROPERTY DI INDONESIA

BAB I
LATAR BELAKANG

Beberapa waktu yang lalu, pasar finansial dunia mengalami shock atas krisis finansial yang melanda negara adidaya Amerika Serikat, yang ternyata cukup berdampak terhadap negara-negara lainnya. Krisis yang berawal dari kredit macet untuk perumahan yang disebut Subprime Mortgage tersebut sebenarnya sudah ada indikasi sekitar pertengahan Juni 2004 ketika ada kenikan suku bunga untuk kredit perumahan.
Kredit perumahan yang tidak mampu di bayar oleh masyarakat yang tidak seharusnya mendapat kredit tersebut menyebabkan kekurangan likuiditas yang didukung defisit anggaran karena besarnya pembiayaan perang dengan negara di Timur Tengah yang akhirnya menyebabkan kondisi finansial Amerika Serikat semakin parah. Ambruknya perusahaan raksasa Lehman Brothers, terpuruknya indeks Dow Jones karena kepanikan bursa saham, Meryll Linch yang sempat menjadi raksasa di Wall Street bangkrut dan akhirnya diambil alih oleh Bank Of Amerika yang merupakan pesaing dari Meryll Linch sendiri. Perusahaan asuransi AIG yang merupakan salah satu perusahaan asuransi terbesar terancam bangkrut.
Amerika Serikat memiliki peranan yang besar dalam perekonomian dunia, negara tersebut selama ini menjadi tujuan ekspor bagi negara-negara lain, serta transaksi di pasar modal yang diikuti banyak negara terbilang sangat besar. Mendadak negara tujuan ekspor mengurangi volume ekspornya cukup tajam, dan sekitar Juli-September 2007 bursa saham dunia mengalami kelesuan yang tak kunjung pulih.
Indonesia sempat mengalami guncangan akibat krisis tersebut, sekitar quarter ke tiga tahun 2008 lalu, pada 8 Oktober indeks bursa saham Indonesia tutup sementara, dan Rupiah terdepresiasi ke level Rp. 10.663/USD, bahkan sempat lebih buruk dari itu. Kondisi ini dianggap mengancam sektor finansial Indonesia.
Ini berimbas pada BI rate yang dinaikkan hingga sekitar 9,50%. Karena jika tidak dinaikkan akan menyebabkan inflasi karena rupiah terus terdepresiasi. Naiknya BI rate akan menyebabkan naiknya suku bunga kredit, termasuk suku bunga kredit perumahan, suku bunga kredit perumahan di Indonesia sempat mencapai kisaran 14,75%-17%, ini mengakibatkan sektor funding lebih diminati oleh masyarakat karena bunganya dianggap menguntungkan daripada sektor riilnya. Adanya kenaikan harga BBM pada saat itu, serta kenaikan harga material bangunan, serta tingginya suku bunga kredit perumahan menyebabkan turunnya permintaan di sektor property. Masyarakat akan lebih memilih menyimpan uang di Bank daripada untuk bisnis property.

BAB II
RUMUSAN MASALAH

Di Indonesia, kredit perumahan berkembang cukup pesat, terdapat bermaca-macam kelas yang available bagi konsumen, bedanya, di Indonesia, tidak boleh ada pemberian kredit seperti Subprime Mortgage, syarat yang harus dipenuhi untuk memberikan kredit diterapkan dengan ketat oleh perusahaan kredit itu sendiri serta dari kredit perbankan.
Dengan adanya krisis global yang berasal dari kredit macet perumahan Amerika, terjadi penurunan demand untuk sektor property Indonesia, khususnya untuk perumahan kelas atas.
Kenaikan harga material bangunan pada saat yang sama dianggap menjadi pukulan bagi industri property dalam negeri. Namun, dengan cukup cepatnya perekonomian Indonesia merecovery kondisi finansial pada krisis kali ini, serta pertumbuhan ekonomi Indonesia yang masih bisa menembus angka 4% menjanjikan prospek yang berbeda khususnya pada industry property.
Pada bab selanjutnya akan dijelaskan lebih mendalam tentang pokok bahasan kita, yaitu tentang pengaruh krisis di Amerika yang disebabkan oleh kredit macet Subprime Mortgage terhadap industri property di Indonesia. Selain itu, akan kita bandingkan penerapan pemberian kredit perumahan di Amerika dengan di Indonesia.

BAB III
KERANGKA TEORI

Krisis berawal dari Subprime Mortgage, yaitu kredit perumahan yang diberikan pada warga yang tidak layak untuk mendapatkan kredit. Selain itu juga ada penyebab-penyebab lain yang juga mendukung terjadinya krisis Amerika. Adanya mismatch dalam pemberian kredit, kenaikan suku bunga dan harga perumahan yang perlahan tapi pasti menyebabkan kemungkinan gagal bayar semakin besar. Utang para perusahaan pemberi kredit yang tidak mampu di bayar, terjadi penyitaan rumah dalam skala besar. Aset perusahaan-perusahaan property jatuh di bursa saham, perusahaan investasi sekelas Lehman Brother jatuh, diikuti perusahaan-perusaahaan raksasa dunia lainnya.
Bursa saham di seluruh dunia yang saling berhubungan, saling memberikan pengaruh, jatuhnya bursa saham di Wall street Amerika, menyebabkan kepanikan di bursa saham lainnya. Makin banyak aset yang nilainya jatuh secara tajam. Krisis Amerika tersebut akhirnya menyerang negara-negara lainnya.
Begitu pula di Indonesia, bursa Indonesia sempat ditutup sementara untuk menghindari makin jatuhnya saham-saham di BEI. Pemerintah pun mengambil kebijakan-kebijakan untuk mengatasi hal tersebut. Dengan dinaikkannya BI rate, yang pada awalnya menimbulkan banyak kontroversi, ternyata dalam beberapa bulan terakhir dapat dilihat kebijakan tersebut cukup cepat menstabilkan perekonomian, nilai tukar rupiah yang sempat jatuh kembali terapresiasi, BI rate perlahan mulai diturunkan, inflasi pun bisa ditekan.
Ini sempat dianggap akan berimbas pada industry property di Indonesia, di Indonesia sendiri industri ini berkembang dengan pesat. Pembangunan khususnya di kota-kota besar. Dengan pertumbuhan 4% Indonesia dianggap mampu menarik investor khususnya di sektor property, karena penerapan di Indonesia dianggap aman karena tidak ada sistem Subprime di Indonesia.
Pada bab selanjutnya akan di jelaskan bagaimana pengaruh SM terhadap industri property di Indonesia.

BAB IV
ANALISA PENGARUH SUBPRIME MORTGAGE TERHADAP INDUSTRI PROPERTY DI INDONESIA

A. Subprime Mortgage
Mortgage adalah pinjaman yang diberikan pada masyarakat untuk membeli property dimana property tersebut selanjutnya akan dijadikan jaminan, semacam Kredit Pemilikan Rumah(KPR) di Indonesia. Mortgage sendiri dibedakan menjadi dua macam, yaitu Prime Mortgage dan Subprime Mortgage. Prime Mortgage adalah kredit yang diberikan pada masyarakat yang biasanya memiliki sejarah kredit yang bagus, tidak ada sejarah bangkrut atau keterlambatan dalam membayar sehingga dianggap memiliki kapasitas untuk mengembalikan hutangnya dilihat dari tingkat pendapatan dan juga rendahnya rasio loan dari nilai property. Untuk mengukurnya biasanya bergantung pada credit scoring salah satunya dengan FICO Method, yaitu melalui:
• Payment History 35%
• Amounts owed 30%
• Length of credit history 15%
• New credit 10%
• Types of credit used 10%
FICO score ini berkisar antara 300-850, semakin rendah FICO score (<620), maka semakin kurang tingkat kelayakan untuk memperoleh kredit.
Sementara Subprime Mortgage adalah kredit yang diberikan pada masyarakat yang tidak memenuhi syarat-syarat tersebut, sehingga memungkinkan masyarakat yang sebenarnya secara finansial tidak layak untuk mendapatkan kredit untuk membeli rumah menjadi mampu membeli rumah yang biasa disebut NINJA(non-Income Non-Job Activity). Resiko dari Subprime mortgage sendiri lebih besar, sehingga bunga yang dikenakan pada peminjam juga lebih tinggi. Perbandingan tingkat gagal bayar antara Prime Mortgage dan Subprime Mortgage adalah 1%:7%. Total pemberian Mortgage pertahun pada tahun 2004, 2005, dan 2006 adalah 23,8%, 25,5%, dan 22,8% (sumber: Loan Performances Estimates). Kredit perumahan jenis ini mulai booming sekitar tahun 2002an. Tingginya pengguna Subprime Mortgage ini juga ditunjukkan dengan proporsi portofolio kredit bank komersial di Amerika Serikat yang mengalami peningkatan. Pada tahun 2000 terjadi penurunan suku bunga Amerika Serikat akibat runtuhnya saham-saham teknologi burst of internet bubble, dengan turunnya suku bunga diharapkan mengurangi resiko resesi. Sehingga, semakin banyak rumah yang dibangun, karena suku bunga mortgage juga akan ikut turun. Ironis, kondisi keuangan masyarakat miskin di Amerika Serikat tersebut justru dijadikan sebagai peluang bisnis, dimana jumlah penduduk yang makin bertambah dianggap akan menjadi lahan bisnis yang menguntungkan. Pada perkembangannya, perusahaan kredit perumahan Subprime Mortgage menawarkan variasi yang makin menarik konsumen, tanpa memperhatikan resiko di kemudian hari jika terjadi gagal bayar dari para debitur.
Perusahaan kredit perumahan memperoleh dananya dari pihak ketiga dalam jangka pendek yaitu sekitar 1-5 tahun, sementara, Subprime Mortgage yang diberikan pada masyarakat pada jangka panjang sekitar 10-20 tahun sehingga ada ketimpangan(mismatch). Selanjutnya, perusahaan kredit perumahan tersebut menjual kepemilikan kumpulan kredit-kredit perumahan tersebut yang biasa disebut EBA kepada investor. Investor akan mendapatkan bukti kepemilikan dalam bentuk saham yang di back-up oleh property yang dijadikan sebagai agunan. EBA ini bersifat membagi resiko, sehingga dengan tingginya resiko dari EBA ini menyebabkan tingginya tingkat pengembalian(return) dari EBA ini sendiri yand didapatkan dari cicilan pembayaran kreditor Subprime Mortgage yang merupakan kalangan miskin. Tingginya tingkat resiko EBA dari Subprime mortgage ini justru membuat para investor bank investasi(contoh Goldmas sachs, Bear Strearns, morgan Stanley) dan hedge fund (perusahaan asuransi) yang menghimpun dana dari investor raksasa yang berasal dari berbagai negara yang bersifat spekulatif ini menganggap bahwa akan mendapatkan keuntungan dari tingginya resiko tersebut.
Pada Juni 2004, The Fed( bank sentral Amerika Serikat) menaikkan suku bunga hingga mencapai 5,25% padahal sejak 2002-2004 suku bunganya hanya berkisar 1-1,75%. Dengan banyaknya tunggakan kredit property, perusahaan pembiayaan tidak mampu memenuhi kewajibannya pada lembaga-lembaga keuangan baik bank investasi maupun asset management. Ini menyebabkan turunnya likuiditas baik di pasar modal maupun sistem perbankan. Disertai adanya kenaikan suku bunga dan juga peningkatan harga rumah yang mengakibatkan terjadinya gagal bayar dalam skala besar, sehingga perusahaan kredit perumahan Subprime Mortgage tidak mampu membayar utangnya karena masyarakat sendiri tidak mampu untuk membayar hutangnya pada perusahaan kredit perumahan tersebut. Ini menyebabkan terjadi penyitaan rumah besar-besaran pada sekitar Juli 2007. Dokumen penyitaan pemberitahuan gagal bayar dan pengumuman lelang dari bank-bank mengalami peningkatan tajam sebesar 9% dari bulan Juni dan sebesar 93% dari tahun 2006 menjadi 179.599 rumah, dengan daerah penyitaan terbanyak berada di Nevada, Georgia, dan Michigan(dikutip dari perusahaan penyedia data penyitaan AFP). Selain faktor Subprime Mortgage, besarnya anggaran untuk perang di Timur Tengah, kenaikan harga minyak sekitar Juli tahun 2005 dan besarnya hutang Amerika itu sendiri.

B. Krisis Global
Dengan tidak mampunya masyarakat membayar hutang mereka yang mengakibatkan penyitaan rumah dan bangkrutnya perusahaan kredit perumahan Subprime Mortgage, selain itu investor yang memiliki saham EBA pun ikut merugi, nilai jualnya terkoreksi sangat tajam. BNP paribas, salah satu bank yang berasal dari Perancis dan IKB Deutsche Industrie Bank dari Jerman diketahui mengalami masalah dengan investasi EBA pada kredit perumahan Subprime Mortgage, selanjutnya berita tentang bangkrutnya Subprime Mortgage ini menyebar pada para investor di Bursa New York, akibatnya para investor berbondong-bondong menjual sahamnya terutama yang bergerak di bidang property. Sementara itu, 1/3 dari total kapitalisasi di pasar bursa merupakan saham di sektor property, sehingga secara total bursa di pasar saham terkoreksi.
Pemilik surat utang Subprime Mortgage bukan hanya perbankan di Amerika Serikat, negara seperti Australia, Singapura, Taiwan, China, India dan negara-negara lain di dunia juga memiliki eksporur ke surat utang Subprime Mortgage. Dengan jatuhnya nilai saham di Wall Street membuat bursa saham di negara- negara lainnya juga turun. Ada anggapan bahwa, jika suatu perbankan besar mengalami kerugian, maka laju kredit akan mengalami perlambatan, ekonomi akan mengalami perlambatan, maka saham-saham nonperbankan di seluruh dunia akan jatuh, seperti yang ada di tabel di atas.
C. Penyebaran Krisis di Indonesia
Pada Agustus 2007 Rupiah terdepresiasi sebesar 3,3%, dari Rp.9.071 menjadi Rp.9.372. Dianggap, Rupiah masih berada pada nilai yang wajar pada saat itu, ada intervensi dari BI karena gejolak krisis di Amerika Serikat melalui cadangan devisa untuk memperkuat Rupiah.
Dengan jatuhnya bursa-bursa saham dunia termasuk BEI pada Oktober 2008, para investor asing di Indonesia menjual saham baik sektor perbankan maupun nonperbankan, sehingga nilai saham dalam negeri juga mengalami penurunan cukup drastis. Demikian juga investor lokal, mereka melakukan hal yang sama, bahkan mengambil untung dari jatuhnya nilai saham di BEI atas meningkatnya nilai obligasi. Akibatnya nilai tukar rupiah turun , bahkan sempat terdepresiasi hingga sekitar Rp.12.000/USD.
Adanya krisis global ini menurunkan pertumbuhan ekonomi dunia dengan sebagai indikatornya adalah volume ekspor dan impor yang mengalami penurunan tajam. Amerika Serikat merupakan salah satu tujuan utama ekspor Indonesia. Penurunan ekspor Indonesia sendiri tidak se tajam negara-negara di kawasan Asia lainnya, karena ekspor Indonesia memang tidak sebesar negara-negara tersebut. Namun, penurunan ekspor tersebut cukup memukul industri yang merupakan komoditas ekspor Indonesia. Dimana pada saat tersebut hampir semua negara mengurangi impor mereka.
D. Kebijakan Moneter
Untuk menghadapi krisis global tersebut, pemerintah Indonesia sendiri mencanangkan 10 kebijakan, yaitu sebagai berikut:
1. Memupuk rasa optimisme untuk menjaga kepercayaan masyarakat.
2. Mempertahankan pertumbuhan ekonomi sebesar 6% dengan menjaga ekspor dan investasi serta meningkatkan perekomian domestik.
3. Optimalisasi APBN 2009 dengan tetap memperhatikan infrastruktur, alokasi penanganan kemiskinan, ketersediaan listrik serta pangan dan BBM untuk memacu pertumbuhan dengan tetap memperhatikan Jaminan Pengaman Sosial(social safety Net).
4. Menjaga sektor riil agar tetap bergerak, sehingga pajak dan penerimaan negara dapat terjaga, diharapkan, BI dan perbankan nasional membangun sistem kredit yang mampu mendorong sektor riil, serta adanya insentif dan kemudahan secara proporsional dari pemerintah.
5. Diharapkan semua pihak mampu kreatif dalam menangkap peluang dengan meningkatkan data saing dan tingkat kompetitif, serta mengembangkan pasar di negara-negara Asia yang tidak terkena dampak secara langsung dari krisis global tersebut.
6. Menguatkan pasar dalam negeri dengan menggalakkan pemakaian produk dalam negeri, bahkan pemerintah akan memberikan insentif dan disinsentif untuk meningkatkan penggunaan produk dalam negeri, serta instruksi yang diberikan Presiden agar pengadaan barang dan jasa di departemen untuk mendukung hal tersebut.
7. Perkuatan kerjasama lintas sektor antara pemerintah, BI, dunia perbankan, serta sektor swasta.
8. Upaya menghindari sikap egosentris dan merehkan permasalahan yang sedang terjadi.
9. Semua pihak diharapkan memiliki pandangan politik yang non partisan yang mengedepankan kepentingan rakyat, bukan kepentingan golongan termasuk dalam kebijakan-kebijakan politik berkaitan adanya Pemilu tahun 2009.
10. Meningkatkan komunikasi yang tepat dan baik pada masyarakat bagi semua kalangan, baik pemerintah, pengusaha maupun perbankan.
Selain itu, pemerintah juga membentuk tim untuk menanggulangi krisis global tersebut yang antara lain terdiri dari Gubernur Bank BI Boediono, Menko Perekonomian Sri Mulyani, serta Miranda S. Goeltoem (Deputi Gubernur Senior BI). Tim tersebut mengambil kebijakan yang menimbulkan kontroversi, baik di kalangan ekonom, maupun pengusaha, yaitu dengan dinaikkanya BI rate pada batas maksimumnya sebesar 9,50%. Selain itu jaminan atas deposito juga dinaikkan menjadi 2 Milyar, serta adanya upaya peningkatan GWM(Giro Wajib Minimum) untuk menyerap dana di Masyarakat dan meningkatkan likuiditas bank.
Kebijakan untuk meningkatkan suku bunga yang berbeda dengan negara-negara lain banyak di kritik pengamat ekonomi baik di media elektronik maupun media massa. Memang pada saat itu banyak negara yang menurunkan suku bunganya. Tentunya tiap kebijakan yang diambil sudah seharusnya memperhatikan keadaan di dalam negeri itu sendiri, karena, meskipun masalah yang dialami sama, yaitu krisis yang berawal dari kredit perumahan yang macet di Amerika Serikat, namun kondisi perekonomian tiap negara itu berbeda, jadi belum tentu menghadapi masalah yang sama itu membutuhkan solusi yang sama, tergantung keadaan negara itu sendiri. Indonesia sendiri memiliki sektor moneter yang dianggap tidak cukup kuat.
Dengan tujuan menjaga nilai tukar rupiah agar tidak terdepresiasi, ditetapkan kebijakan menaikkan suku bunga tersebut, dengan itu akan menarik masyarakat untuk menyimpan dana mereka di bank, ini merupakan langkah yang diambil untuk menjaga nilai tukar agar tidak turun, yang jika itu tidak dilakukan akan menyebabkan besarnya dana yang beredar di masyarakat, rupiah akan terdepresiasi, sehingga mendorong kenaikan harga-harga barang secara agregat(inflasi), maka daya beli masyarakat akan turun, jika ini berkelanjutan maka mungkin saja terjadi resesi. Jika hal itu terjadi, maka akan sangat susah untuk bisa merecovery perekonomian yang terlanjur lesu.
Dalam pengambilan kebijakan tersebut, otoritas yang diberi wewenang oleh pemerintah yang terdiri dari tiga ekonom tadi memprioritaskan sektor moneter Indonesia yang dianggap urgent untuk diselamatkan, sementara sektor riil dianggap masih bisa bertahan dalam kedaan tersebut.
Dalam perkembangannya, memang membutuhkan waktu untuk dapat pulih dari krisis. Pelan tapi pasti, suku bunga perlahan turun, begitu juga rupiah yang terapresiasi. Seiring membaiknya kondisi perekonomian di Amerika Serikat, begitu juga di negara-negara lain. Berikut ini data tentang perkembangan inflasi, suku bunga di Indonesia serta perkembangan nilai tukar rupiah
Ekspektasi inflasi yang masih didominasi perilaku adaptif(melihat inflasi di masa lalu, sehingga penurunan inflasi pada akhir tahun 2008 berpengaruh terhadap ekspektasi inflasi tahun ini. Selain itu, menguatnya pergerakan nilau tukar juga mendorong membaiknya ekspektasi inflasi. Berdasarkan grafik di atas, inflasi di Indonesia mengalami penurunan cukup signifikan. Pada tahun 2008 inflasi Indonesia rata-rata sekitar 10%, pada akhir kuartal pertama tahun 2009 turun menjadi sekitar 7,5 %.(BI)
Sentimen positif yang terjadi di pasar global dan domestik berdampak positif bagi perkembangan nilai tukar Rupiah. Penguatan rupiah tersebut dipengaruhi oleh menguatnya optimisme terhadap perekonomian global seiring membaiknya perekonomian Amerika Serikat. Pertumbuhan ekonomi Indonesia sendiri masih cukup bagus, dibandingkan dengan negara di kawasan Asia lainnya yang pertumbuhan ekonominya negatif. (BI)
E. Industry Property di Indonesia
Di sini, kita akan membandingkan penerapan sistem kredit perumahan di Amerika dengan di Indonesia. Seperti yang dijelaskan pada analisis yang sebelumnya, pemberian kredit Subprime Mortgage di Amerika sebenarnya tidak layak, syarat-syarat yang harus dipenuhi seperti ketentuan besarnya tingkat pendapatan dan sejarah kredit seseorang tersebut yang dapat digunakan untuk mengukur apakah seseorang layak menerima kredit atau tidak. Sementara, di Indonesia, pemberian kredit harus memenuhi syarat-syarat yang sudah disebutkan sebelumnya. Sehingga kemungkinan terjadinya krisis karena kredit macet sektor perumahan sangat kecil untuk terjadi di Indonesia. Volume kredit yang diberikan di Indonesia sangat kecil dibandingkan dengan di Amerika yang mencapai 73% dari PDB Amerika sendiri.
Industri property sendiri memiliki prospek yang menguntungkan, di mana kebutuhan akan perumahan tidak akan habis karena bertambahnya jumlah populasi khususnya di daerah sekitar kota besar, selain itu, perumahan tidak selalu untuk ditinggali, tidak sedikit yang membelinya untuk investasi. Sebelum menyebarnya krisis Amerika, industri property Indonesia dianggap sedang booming, pembangunan perumahan mulai dari kelas bawah sampai atas.
Berbeda dengan saat dilanda krisis tahun 1997, dimana industri property Indonesia cukup tergantung pada kredit perbankan. Sekarang ini, berdasarkan sumber dari berbagai artikel, pembiayaan proyek-proyek property sudah tidak terlalu bergantung pada kredit perbankan, ada usaha dari perusahaan property itu sendiri untuk tidak bergantung,sebagai contoh, untuk PT Summarecon, pembiayaan dari kredit perbankan sekitar 40% dan sisanya sebesar 60% berasal dari dana internal perusahaan, itu untuk proyek property komersial seperti pusat perbelanjaan, untuk perumahan, pembiayaan berasal dari dana presale atau dana dari konsumen sebesar 90% dan sisanya yang sebesar 10% berasal dari dana internal. Dengan begitu, bisnis di sektor property tidak akan terpengaruh oleh adanya kenaikan suku bunga bank sebagai dampak kenaikan BI rate. Sehingga akan diusahakan untuk seterusnya agar industri property tidak tergantung pada kredit bank, sehingga akan meminimalkan resiko seperti pada krisis 1997 dan yang terjadi pada Subprime Mortgage tahun 2007an kemarin.
Konsumen dan investor industri property sekarang juga berbeda dari sebelum tahun 1997, sekarang konsumen dan investor memilih jenis property yang disesuaikan dengan level mereka sendiri.
Berkurangnya omset pasca krisis Amerika sendiri masih termasuk wajar, karena hasrat masyarakat untuk membelanjakan uangnya berkurang, rupiah yang sempat melemah, indeks saham di pasar bursa jatuh dan berbagai isu lainnya, namun seiring kembali menguatnya perekonomian, pembangunan-pembangunan property komersial yang sempat suspend karena adanya guncangan krisis Amerika diperkirakan akan lancar kembali.
Industri property Indonesia diperkirakan mampu memperluas pangsa pasar dalam kondisi perekonomian dunia yang masih belum cukup baik, dengan menarik investor dalam negeri maupun luar negeri. Menurut Direktur Pusat Studi Property Indonesia, Panangian Simanungkalit, mengatakan bahwa industri property nasional mampu menarik portofolio investasi warga Indonesia di negara tetangga yang mencapai 140.000 unit hunian dengan nilai investasi antara Rp.250 Triliun- Rp.300 triliun.
Bisa dikatakan, efek krisis Amerika terhadap industri property di Indonesia sendiri tidak terlalu besar, dilihat dari penerapan sistem pemberian kredit perumahan yang berbeda antara Indonesia dan Amerika. Justru dengan pertumbuhan ekonomi negara-negara lain yang negatif, Indonesia khususnya di sektor property akan menarik investor.










BAB V
PENUTUP

A. Kesimpulan
Berdasarkan analisis tentang pengaruh krisis Amerika yang disebabkan oleh kredit perumahan Subprime Mortgage terhadap industri property di Indonesia, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:
• Penerapan suku bunga yang rendah untuk jangka waktu yang lama menyebabkan maraknya pemberian kredit yang tidak layak dengan suku bunga yang rendah pula.
• Pemberian kredit perumahan yang terlalu mudah dan beresiko ternyata mampu menumbangkan negara Adidaya Amerika Serikat.
• Pasar modal dan bursa saham dunia saling berpengaruh, sehingga jika salah satu jatuh akan berimbas pada yang lainnya, serta sektor-sektor lain yang berhubungan dengan pasar modal dan bursa saham.
• Krisis Amerika juga menyebar ke Indonesia, namun kebijakan yang diambil cukup mengurangi dampaknya
• Krisis tersebut menyebabkan menurunnya omset penjualan property dalam negeri, namun diperkirakan akan meningkat lagi seiring membaiknya perekonomian.

B. Saran
• Regulasi dalam perkreditan hendaknya dilaksanakan sesuai yang ditentukan, untuk menghindari hal seperti krisis Amerika, sehingga tidak ada kredit yang tidak layak.
• Hendaknya konsumen mengetahui hak dan kewajibannya agar meminimalkan adanya gagal bayar.
• Hendaknya dalam menanggulangi suatu permasalahan disesuaikan dengan keadaan dari negara itu sendiri, tidak perlu berkaca dari negara lainnya
• Perlu adanya skala prioritas dalam menghadapi masalah seperti diatas.
• Perlunya meningkatkan kepercayaan masyarakat agar jika terjadi penyebaran krisis seperti diatas masyarakat tidak langsung berekspektasi sendiri.

Faktor-faktor yang mempengaruhi Inflasi IHK

Pengaruh nilai tukar Rupiah terhadap inflasi tergantung dari sistem nilai tukar yang dianut. Pada saat nilai tukar tetap, devaluasi akan menyebabkan inflasi semakin tertekan. Pada nilai tukar mengambang, rata-rata inflasi berkurang karena depresiasi nilai tukar cenderung stabil menjadi lebih terprediksi. Pengaruh nilai tukar terhadap inflasi dari tekanan biaya (direct pass-trough) lebih kuat dan lebih cepat dibandingkan indirect pass-trough melalui output gap.
Kenaikan harga minyak mentah menyebabkan inflasi luar negeri, sehingga dampaknya terhadap dalam negeri terjadi inflasi barang impor.
Inflasi pada barang impor membuat BI mengambil kebijakan untuk menjaga kestabilan nilai tukar. Dan adanya ekspektasi inflasi harus bisa dikendalikan oleh BI dengan adanya target inflasi yang pada tiap periode diumumkan target serta realisasi yang terjadi dalam bentuk press release dsb,biasanya inflasi periode bisa bulanan, triwulan atau kuartal, ini untuk menjaga tingkat kepercayaan masyarakat sehingga tidak berekspektasi berlebihan.
Dampak nilai tukar secara langsung untuk inflasi IHK lebih rendah daripada ke inflasi barang impor. Karena, dengan nilai tukar yang mengambang, menimbulkan adanya ekspektasi inflasi dari masyarakat, sehingga produsen barang impor biasanya menambahkan mark-up untuk antisipasi terjadinya depresiasi atau jika terjadi fluktuasi kurs.
Output gap adalah indikator yang mencerminkan tekanan inflasi dari sisi permintaan di dalam model inflasi BI pada umumnya. Tekanan inflasi melalui output gap dapat bersumber dari beberapa kondisi, antaranya adalah harga minyak mentah, dampak langsung nilai tukar, dan perilaku permintaan musiman.
Bahan makanan yang harganya sangat berfluktuasi disebut volatile foods seperti beras, dan barang-barang yang harganya banyak ditentukan pemerintah disebut administered goods seperti BBM yang perubahan harganya tidak didasarkan demand dan supply pada masyarakat. Kenaikan harga secara umum pada barang-barang volatile foods disebut inflasi volatile foods, dan kenaikan harga administered goods disebut inflasi administered.
Sementara, harga untuk volatile foods itu dipengaruhi oleh cuaca, musim, gangguan hama, dan distribusi, sehingga harganya bisa berfluktuasi. Dan harga administered goods itu banyak dipengaruhi oleh pemerintah, sehingga dua jenis inflasi ini diluar kendali BI.
Inflasi inti sifatnya jangka menengah dan jangka panjang, kalau inflasi volatile foods dan inflasi administered sifatnya jangka pendek
Inflasi IHK dijadikan sebagai indikator pengukuran inflasi karena inflasi IHK mencerminkan perubahan harga barang dan jasa kebutuhan masyarakat luas, dan dalam kehidupan sehari-hari inflasi IHK mempengaruhi keputusan bisnis dan konsumen secara langsung. Banyak faktor yang mampu mempengaruhi perubahan inflasi IHK, namun, hanya beberapa komponen tertentu yang berada dalam kendali BI melalui kebijakan moneternya. Inflasi yang dianggap dapat dikendalikan melalui kebijakan moneter disebut Inflasi Inti.
Jadi Inflasi IHK itu dipengaruhi oleh inflasi Volatile Foods dan juga inflasi administered. Kalau harga barang dalam kategori volatile foods mengalami penurunan. Itu akan menyebabkan inflasi IHK lebih rendah daripada inflasi inti. Kalu ada peningkatan harga dari administered goods contohnya BBM, itu akan menyebabkan inflasi IHK lebih tinggi daripada inflasi inti.
Sehingga, untuk menjaga inflasi IHK stabil dan terkendali, inflasi volatile foods dan inflasi administered harus dijaga, namun, faktor-faktor eksternal atau yang mungkin tidak diduga bisa saja terjadi, sehingga upaya penstabilan inflasi tersebut bisa tidak tepat sasaran, bisa lebih rendah atau lebih tinggi dari inflasi yang ditargetkan.